“莞六条”新政出台之后,人生第一套房,怎么买不后悔?

大热必有调控！

近来东莞楼市气势如虹，土拍溢价率高、商品楼盘价高快销，收紧调控已势在必行。很快，一场“及时雨”暂息了这过热倾向。

继去年“7.25”新政后，今年2月底东莞出台“莞六条”继续升级楼市调控，堵假离婚、社保延长、首付提高……多方面围剿炒房漏洞，效果非同凡响，一时间投机购房客和开发商顿觉压力山大、躁动难安。

新政成为大众关注的焦点，搜狐粉丝问话，在楼市强监管、严调控下，2021年东莞楼价将会是涨是跌？楼市走向会发生哪些转变？人生第一套房，怎么买才不后悔？

显然，答案集中体现在本轮调控的精准施策上。

01

稳稳的房价 稳稳的幸福

调控的初衷和目的是为了控制房价过快增长，实现“稳地价、稳房价、稳预期”。

据克而瑞研究中心数据，去年东莞土拍溢价率和商品楼盘开盘平均去化水平在大湾区城市居首，库存去化周期仅6个月，在大湾区城市中最快，楼市热度升温明显。

△疫情后，东莞商品住宅开盘去化率急剧拉升

过去那些年，尽管调控政策频出，但很多炒房者仍心存侥幸，通过抱团低买高卖牟取暴利。房价被抬高，刚需客沦为高位接盘侠。假如没有炒房客搅局，房地产市场会更平稳健康发展。

△过去10年，东莞房价呈直线上升

楼市过热倒逼调控加码。本轮调控，东莞通过去杠杆、打击假离婚、收紧购房资格等多重方式，为政策精细化“查漏补缺”，形成房价闭环，压缩炒房空间，促使住房真正回归居住属性，将房价稳稳控制在预期范围。

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楼市走向：灭虚火 利刚需

新政的巧妙之处在于“一石二鸟”，既精准打击炒房客，又合理避免误伤刚需购房。从历史规律看，调控期往往是刚需购房的最佳窗口期，对首套刚需群体来说，调控无疑是一个利好。

东莞雄踞粤港澳大湾区黄金中轴线，傲立潮头，蕴含无限商机和活力。在这片造梦的热土上，良枝引来凤凰栖，东莞人口迭代顺应而来。

△东莞国贸商圈

预计至2030年，东莞将迈向千万人口门槛，强大的人口吸纳力也预示着房价走向，在东莞住房供应难以满足市场需求情况下，房价上涨趋势较难改变。

东莞及时出手严打炒房客，抑制房价过快上涨，把机会留给真刚需，接下来，这部分群体积攒的市场需求将逐步释放。

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刚需首套，推荐入主东莞泛主城区

房住不炒时代，该怎样挑选优质房产？一张2020年东莞楼市“成绩单”揭示了东莞人的买房趋势。

2020年是不同寻常的一年，年初疫情爆发造成楼市波动，其后东莞房地产市场却高歌猛进。据合富大数据，去年东莞新房签约总金额高达1797亿元，同比大增63%。

主城区、松湖片区房价上涨最快，东城、南城、莞城、万江区域房价同比涨幅超过36%，但在主城住宅供不应求、置业门槛高、银行贷款难等因素的影响下，寮步、大岭山、茶山等泛主城区成为市场主流，年网签套数挤进东莞前十镇街，区域房价同比涨幅超过20%。

△2020年东莞各区域住宅成交（按套数大小排名）

从区域房价来看，“2”字头的茶山和寮步仍处于房价洼地板块，毗邻主城，交通便捷，在多重规划利好叠加下，吸引众多品牌开发商扎堆，新增住宅供应量大，是刚需客的不二选择。

茶山是少数兼备火车和地铁的镇街，交通便利，但是整个镇区的经济水平和基础建设一般。目前在售龙湖|金地天曜城、鲁能公馆、嘉华嘉誉湾等5个楼盘，新房基本围绕着轻轨R2线茶山站、东莞火车站、茶山镇中心区三个发展轴线的空间集聚。

△茶山在售项目一览

相比茶山，寮步地理位置更为优越，处于主城、松山湖两大经济核心圈交界，从莞惠城轨寮步站出发，约5分钟即可抵达东城或松山湖，约10分钟到达西平。借势东莞两大经济引擎辐射带动，寮步发展势头良好，新房价格优势却十分显著，仅为他们的“半价”。

目前寮步在售光大松湖云台、金地保利领