新房、二手房成交量大增 二季度将迎来“小阳春?

在刚刚过去今年一季度，房地产市场表现如何？3月31日，多家机构公布的数据显示，一季度楼市、地市继续维持去年底的交易热度，房企销售额再创新高，各线城市新房市场成交量大涨，二手房成交量超越前4年同期水平。

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但在开年以来各地调控政策收紧之下，二季度房地产市场将迎来“小阳春”还是拐点？

新房成交同比增四成

基于低基数及各地集中推盘，一季度新房市场成交量大涨。

贝壳研究院数据显示，今年一季度，66城新房成交量同比增长近一倍，与2019年同期相比，增幅亦达到40%。一线城市开局市场尤其活跃，延续2020年年底的集中放量势头。与2019年同期相比，2021年一季度一线城市新房成交套数增长58.5%，二线城市增长32.6%，三四线城市增长43.8%。

一季度，前100名的房企销售亦大幅增长。记者统计发现，1~3月“碧万恒”合计销售5231亿元，TOP10房企合计销售超万亿元。一季度已诞生5家千亿房企，比2020年同期增加2家，超百亿房企已达76家。

在需求旺盛、营销加码的双重作用下，1~3月，各梯队房企门槛值次第升高：TOP3房企门槛值增长11.6%至1528.5亿元；TOP10房企门槛值增长83.1%至678.0亿元，但增长最快的是TOP30、TOP50和TOP100，分别上升99.5%134.4%和137.8%。

对此，中指研究院企业事业部研究副总监刘水对《每日经济新闻》记者表示：“首先这些中型房企大多年销售额为几百亿左右，有强烈的规模增长和快速发展诉求，需要使自己尽快成长为千亿的头部房企，进而提高市场竞争力、提高市场地位；其次，这些企业的处境比较微妙，加速扩规模加快一步就能成为头部企业，稍慢一步松懈就会掉队进入中小企业行列。”

值得注意的是，进入2021年，房企开始发力“战略合作”，其中不乏头部房企扩宽产业范围，布局新市场的举措。

如中交集团与万科集团在深圳签订战略合作协议，双方将在土地开发、城市综合体、物业管理、产业园区、冰雪度假等领域开展深入合作，补齐产业链；世茂海峡与上坤集团广东区域达成战略合作，共同投资拓展粤港澳大湾区及广西市场；融创则开始涉足酒店行业，与华住成立合资公司共同布局高端酒店市场。

刘水认为：“对于市场来说，一方面不同企业间加大合作，比如有资金的企业与有土地资源企业的合作，相当于加速了市场要素流动，能提高资源要素配置效率；另一方面，大企业之间强强联合，提高了竞争力，会加速资源要素及市场份额向大企业集中，进而能提高市场集中度。而对于企业来说，能优势互补、扬长避短，增强竞争力，提高市场份额。”

二手房成交创单季新高

贝壳研究院监测数据显示，全国重点18城今年一季度链家二手房成交量创2017年以来单季成交新高，较去年四季度增长14%，约为去年同期的2.6倍，比2020年四季度增长了14%。由于2020年一季度疫情影响下基数较低，因此一季度二手房交易量同比去年上升了120%。特别是一线城市整体市场热度较高，1月深圳、北京二手房成交量环比增速在30%以上，上海环比增长也达到了20%。

曹晶晶向记者指出：“多方面因素共同推动了热点城市二手房市场的活跃，如“就地过年”使热点城市置业需求释放前移、学区房关注度阶段性走高拉动的二手房置换链条明显活跃、前期相对宽松的信贷环境叠加信贷收紧预期的推动等。同时，短期热点城市新房供不应求，挤压需求退至二手房市场也是一个重要原因。”

在巨量成交的推动之下，全国二手房价格继续环比上涨。贝壳监测的重点35城二手房价格指数3月保持环比上涨1.4%，从2020年12月以来已累计上涨3%，一线城市房价涨幅更是领跑全国。

“高烧不退”的市场也引发了调控进一步收紧和更严厉的金融监管。其中深圳“二手房指导价”政策调控效果显著，新政当周，深圳二手房成交即进入低谷，较新政前下降70%，整个一季度成交量环比下降20%，同比下降4%；价格指数环比涨幅则在1月后持续收窄，至3月止涨。

在“121新政”之下，上海二手房成交量环比微降，其中春节后成交量较春节前下降23%；3月价格指数环比涨幅收窄至3.6%，已是连续两个月收窄；北京尽管一季度成交量环比增长20%，但春节后明显有所下降，市场调整趋势开始出现。

另一方面，一季度以来金融监管收紧了口子，北上广深及海口、杭州、西安、成都等城市对经营贷违规进入房地产市场进行严格审查。此外，多地、多家银行也在悄然上调房贷利率，针对房地产“定向加息”直接为一线城市购房热度降温。3月贝壳研究院监测的60个城市平均首套、二套房贷款利率较去年12月分别提高6个、7个基点。

一线城市市场受到抑制，而核心二线城市则继续热度高企，合肥一季度二手房成交量环比增长约60%，成都、武汉环比增幅在30%左右，西安环比增长10%。进入3月，各代表城市成交量均创2019年以来历史新高，并且二手房价格指数保持上涨且涨幅扩大。

值得注意的是，北方多个城市经历了约3年左右调整期后，已经开始迎来市场周期性修复。一季度廊坊二手房成交环比增长约30%，3月成交量仅次于2017年一季度高峰；青岛一季度二手房成交量环增约20%，价格指数在3月止跌转涨。此外济南、烟台的二手房成交量分别环比增长27%、15%，二手房价格指数保持平稳上涨，市场整体平稳修复。

“步入二季度，上述因素对二手房市场的支撑度将持续走弱，大规模宅地出让将缓解热点城市新房市场的焦虑，进而导致二手房市场整体节奏放缓。另外，短期学区二手房的追逐也将逐步降温。”

曹晶晶指出，综合来看，预计二季度热点城市二手房整体成交热度将有所下降，但整体成交规模仍将居相对高位。在区域格局方面，随着置业理性情绪逐步回归，预计热点城市楼市运行将更加平稳，市场热点或将下沉至发达城市群内核心城市周边较强的三四线城市，部分中西部二线城市经历了较为深刻的周期调整后，目前周期已逐步走出底部，短期市场也存在一定空间。

供地新规下房企咋拿地

据数据公布显示,1~3月，TOP100企业拿地总额5588亿元，拿地规模同比增长22.7%。保利发展、融创中国和绿城中国占据榜单前三位。TOP10企业1~3月新增货值总额5874亿元，占TOP100企业的32.9%，市场集中度显著。

但进入3月，政策面发生了一定的变化，继去年下半年“三道红线”融资新规后，土地市场又迎来一项重要政策