今年惠州楼市或平稳上扬 二季度后市场有望明朗

从粤东世联行3月初至今的销售案场反馈数据来看，惠州市场成交量并没有在东莞楼市年后调控和深圳严查经营贷违规入市后，有明显上扬。但3月后东莞、深圳客在惠湾、仲恺上门量有明显增加。业界表示，政策的打压让深圳、东莞客对惠州市场的心理预期产生影响，深圳经营贷流入惠州楼市的可能性不大，也不是主流，但中长期会让部分深圳、东莞客前来寻找机会。在当前市场没有明显利好或政策下，惠州楼市预计五六月份之后才会明朗。

A.2020年中原地产的统计数据显示，在惠州购房的客群分布中，深圳客占45.4%，占主导地位；

B.惠州本地客排名第二，占39.3%；

C.东莞客在惠州的整体占比约6.6%。

3月份深圳、东莞客上门量增加 但楼市成交量并没有明显上扬

粤东世联行的统计数据显示，3月第一周，惠州累计新增预售证9个，获批预售商品房套数为1732套，网签3153套。3月第二周，新增预售证17个，获批预售商品房套数2985套，网签2835套。从上述数据看，3月前半个月，惠州全市累计成交5988套。除开2月份春节小长假的因素，这一成交数据远低于此前12月、1月的同期水平。

从南都记者近期监控的项目发售情况来看，市场也存在明显分化，部分楼盘销售较好，更多去尾货的楼盘销售较为平淡。3月13日仲恺梧桐湾入市，240套房源，迄今已经销售完毕，但从代理机构的统计数据来看，绝大多数都是本地刚需客。而除了梧桐湾之外，仲恺片区当前在售的顺势加推或用渠道的盘，销售都较为平淡。

世联行仲恺区域负责人李君解释，仲恺片区从去年7月之后，借助深圳周边扩容的传闻，以及东莞限购升级影响，深圳客和东莞客批量增加，“这是偶然的惊喜，2021年元宵节之后，市场才开始提速，近期东莞、深圳客的上门量有明显提升，但是成交一般，政策的打压，让深圳客和东莞客对惠州的城市预期还是有明显的影响，客户的反应也没有那么快。”

在另一个深圳客主要集中的惠湾片区，情况也相差不大。世联行惠湾片区总经理程笑说，从第一季度市场来看，惠湾没有去年的小阳春是肯定的，整体成交数据，大致相当于去年的11月份，“3月第一周，深圳严查经营贷违规入市、东莞调控，市场迅速反应，深圳客明显增加，但后面很快回落，一方面是受深圳政策影响，另一方面是惠湾的整体均价都开始飙升，近期大亚湾西区要拿预售证的几个盘，均价预期都在15000元/平方米以上，房价上扬也影响了深圳客预期，有部分深圳客往西边房价较低的地方去了。”

渠道公司深惠房产董事长王双全也证实，深圳、东莞客在3月份上客量有一定增加，“但问题是客户光看不买单，上客量虽然还是有保证，但成交转化率不高，仲恺还好一点，惠湾客，深圳客、外地客都吃政策，没有大的利好，政策开始有风声，他们就观望。”王双全说，惠湾走得动的项目就是有品牌优势，客户基础好，配套较好的项目，“几个楼盘一个月有40至50套，一些小开发商的楼盘，客户到门口就不想进去。”

深圳严查经营贷，东莞调控升级 短期内对惠州楼市影响不大

媒体公开报道称，3月11日，深圳监管部门召集各大商业银行开会，要求排查经营贷流入房地产市场情况。这是在继上海、北京、广州等地开始严查经营贷流入楼市后，深圳的最新举措。此前在2020年3月，深圳市监管部门也曾统一排查经营贷流入楼市情况。

在此前的2月8日，临近春节，深圳住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，列出全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。参考彼时各大中介网站的挂牌价，住建局发布的参考价格普遍接近实际价格的7折左右。深圳房地产中介协会数据显示，2月22日至2月28日期间，深圳二手房网签量仅834套，对比新政前的周网签数量约2500套，下滑近7成。

2020年中原地产的统计数据显示，在惠州购房的客群分布中，深圳客占45.4%，占主导地位；惠州本地客排名第二，占39.3%；东莞客在惠州的整体占比约6.6%。按照2020年惠州商品房16万套的销量来看，东莞客的成交在1万套上下，深圳客的成交在7.3万套上下。

从当前3月份的市场来看，深圳严查经营贷违规入市，东莞调控升级对惠州市场的短时间影响较为有限，但业界认为，从中长期市场来看，上述政策对于惠州楼市还是有提振作用。惠州资深地产评论人胡光宇评论称，业界有部分人说深圳严查经营贷入市就意味着是惠州的机会。这个问题分两方面看，一个方面要理解经营贷的属性，经营贷进入楼市，本身就是一个投机行为，经营贷入市的地方，一定是短期内套现的，要流动性特别好的地方，“经营贷在惠州来买房投资，这是不现实的，基于这样一个市场，一定是在投机市场特别浓的环境下。”

胡光宇还解释，深圳投机的楼市玩家，吃惯了肉，你让他在惠州吃青菜，不现实，短期内在惠州用经营贷炒房，覆盖不了利息。但中长期来看，会让一部分在深圳有投资需求，但是受限制的客户来到惠州，毕竟有先天性的地缘优势。

和深圳客在惠州广泛分布在惠湾、惠城、仲恺、滨海投资不同，东莞客在惠州的主要区域是仲恺的临莞区域和博罗的毗邻东莞区域，这部分客户的外溢和东莞本身调控的关联度有关。胡光宇说，东莞的补充调控政策实际上是提升购房门槛，“在惠州购房的东莞客一部分是没有购房资格的，一部分是无力承受东莞的高房价的，中长期来看，临惠州的这部分东莞镇街客户肯定外溢到有价格优势又没有限制的惠州，但是目前还不太明显，预计下半年东莞客的比例会明显增加。”

惠州楼市今年预计将平稳上扬 5到6月后市场或会明朗

第一季度，市场并没有给到预期中的惊喜，但这也是惠州市场的惯性，每年的第一季度因为春节因素，成交都会相对平淡。

3月份更多业内人士对于行业有更高的预期在于，希望深圳严查经营贷入市，东莞楼市调控升级能够对惠州楼市有明显的刺激作用，但是实际上并没有。当前没有明显的成交量增加，并不影响行业继续对惠州楼市2021年平稳上扬的预期，他们还预计在上半年的5、6月份，随着出货量批量增加，市场可能再度热起来。

一位要求匿名的房地产营销操盘手表示，从大势来看，惠州2021年的市场依然是平稳上扬状态，“一方面惠州城市预期在珠三角还是不错，另一方面，其实备案价年后也在上调，以仲恺为例，年后的备案价和年前相比单价都上扬了300