经济内循环下,揭秘临深置业5大秘密

疫情冲击、经济下行大背景下，国家提出发展“内循环”，对房地产会造成什么影响？购房需求被挤出莞深，这个时候临深还能买哪里？

8月9日下午，碧桂园深荟城在三期营销中心举办“百米深圳 城市进阶”2020临深置业新风口论坛，邀请中国知名财经评论员、《刘晓博说财经》&《刘晓博说楼市》创始人--刘晓博，以及《深圳壹地产》&《湾区壹地产》总编辑、资深地产专家--陶文杰，针对当下楼市热点话题进行了解读，并分享了临深置业建议。

01.

国内大循环时代

会打压房价吗？

“经济内循环”，即以后国内生产出来的东西，主要在本国内消化掉，重新转化为生产力，靠内需拉动经济增长。

这是要退回去关起门自己玩的节奏？当然不能简单这样理解！

实际上，“内循环”的提出有个很大的背景，即当下国际疫情严重，中美关系不明朗，国际冲突加剧，外贸严重受阻，不得不转向国内市场。

那么国内大循环时代，会不会长期打压房价，让房地产投资价值受到抑制？

刘晓博认为，长期打压房价可能性不大，现阶段更多是求稳发展，如果地价、房价持续下跌，经济无法承受。

比较2013年以来GDP和房地产主要指标增速就会发现，拉动中国经济快速增长的重要原因就是房地产。

例如2013年，房地产销售额和卖地收入出现了大反弹，增速非常快。

但2014年出现了“踩刹车”，致使当年房地产销售下降了6.3%，造成了第二年的卖地收入大幅下降。

到2015年12月中央提出去库存，2016年、2017年房地产销售额大幅增长，再往后一年卖地收入就剧烈增长。

因此可以理解为，当房地产不行时经济增速就会受到影响。整体上讲，允许房价和地价涨幅跟GDP保持同步，甚至偶尔略快一点也可以。

刘晓博表示，未来楼市将呈现“轮流吃饭模式”、“打地鼠游戏”、“超级鸟笼行情”。即这个片区回暖、放量、偏热，然后限制，限制住之后，钱到下一轮地区里面。但如果局部过热，也会遭遇新的调控。

因此，内循环时代，有显著人口增量、高级别城市及其都市圈的优质不动产，仍然有长线抗通胀能力。

02.

7月楼市风向突变

今年仍是买房最佳时机？

大家可能注意到了，进入7月，国内楼市风向突变，深圳、东莞出台了严厉的楼市政策。

标志性的事件还有北京、上海、广州、深圳、南京、杭州等10个城市参加了韩正主持召开的房地产座谈会并被要求发言，座谈会级别很高，且10个城市里有4大一线城市、几个二线城市，是以前没有过的。

刘晓博表示，楼市风向突变有五大原因：

一是经济复苏。经济复苏取得了成就，且超出预期；

二是防止泡沫。今年货币非常宽松，且中美进入博弈期，政策有很大不确定性；

三是引导资金进入股市；

四是为“内循环腾空间”。扩大内需需要房价保持稳定，大家才有钱去消费；

五是给未来“留饭”。中美博弈还没有到最激烈的时候，但要做更激烈的打算。

不过陶文杰认为，2020年是买房的最佳时机，今年楼市很像2009年。

2008年全球金融危机，导致全球都在放水救市，而2009年明显就是放水导致的资产价格上升。

今年由于疫情影响，国内上半年大放水，虽然下半年经济情况好转，财政、金融、货币仍较充裕，这个大背景下，不买房资产就在贬值，买房子才是最安全可靠的资产。

03.

三份中央文件

看深圳扩容的可能性

回过头看深圳，半个月出台两次严厉调控政策后，热钱快速向临深转移，尤其是呼声比较高的可能被扩容到深圳的惠州。

其实深圳扩容的预期从去年开始就出现了，刘晓博表示，不仅仅是因为深圳要迎来40岁生日，还有一个很大的背景：

去年到今年中央连续发了三份文件，规格都非常高，且都明确提到了中国要进行行政区划的调整。

第一份文件，提到提高中心城市和城市群综合承载和资源优化配置能力，实行扁平化管理，形成高效率组织体系。

第二份文件，提到优化行政区划设置，以中心城市和城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展格局，拓宽城市间流动空间。

第三份文件，提到统筹新生城市培育和收缩型城市瘦身强体，按程序推进具备条件的非县级政府驻地特大镇设市，有序推进“县改市”“县改区”“市改区”。

其实扩容案例是切实存在的，例如济南合并地级市莱芜、长春合并公主岭市，包括成都、烟台、邢台、南通也都有扩容案例，且都发生在这几个月，说明中国行政区划调整已进入密集区。

再看深圳，作为一个2000多万人口的城市，不到2000平方公里，在中国主要城市陆地面积中基本排在最后。

在刘晓博看来，将来要发挥中心城市作用的大城市，面积都应该到1万平方公里，至少深圳、上海、南京、武汉都应该扩容。

深圳必然要扩容还有一个重要原因：中国的行政区划实际上是不均衡的。

比如广东省，最新公布的常住人口为1.15亿人（实际可能1.5亿），仅次于日本位居第12名；而且2019年GDP达到23万亿，相当于中国三分之一的省市、自治区之和，仅次于韩国位居第13位。

但以日本和越南为例，面积虽小，省级行政区域都远超中国，比如越南面积相当于两个广东，分了58个省、5个直辖市，日本则有47个都、道、府、县。

所以深圳扩容和直辖，只是时间问题。因为深圳面积小、定位高，且从行政区划均衡角度，确实有适当拆分人口大省、土地面积大省，增加直辖市和省的数量必要性。

尤其最近《学习时报》的报道和中科院的研究报告值得高度关注。前者的方案是扩权，其实就是扩容的第一步，因为一旦扩了权是不大可能再收回的；后者的报告在探讨行政区划怎么改，提出四个城市要直辖，还提出给深圳和上海扩容。

刘晓博认为这个报告反映了一批专家学者的看法，可能会对未来的行政区划产生影响。

04.

500万深圳人将住在“临深”

惠州是过去十年真正的“黑马”

就算深圳不扩容，按照深圳的住房规划，2018到2035年新增170万套住宅，只有不到70万套商品住宅，以深圳现在的人口增速和增量，可以推算出未来至少500万人要住到深圳外。

尤其现阶段深圳调控并出现了"积分买房"，陶文杰认为，深圳楼市限售和限价不会放松，未来肯定会导致积分买房，失去名额的购房者肯定选择临深。

与此同时，接下来深圳外溢的肯定还有产业，因为当坪山高新区这些土地都用完之后，大规模的企业往外迁移就是势不可挡，现在很多深圳企业已经慢慢外移了。

当然，深圳人口和产业外溢方式肯定是沿着轨道交通走的，尤其是有地铁快线、地铁普线、城际交通的区域，都是外溢重点。

因此，临深置业时，尤其在深圳和东莞限购后，惠州是值得关注的区域，有几大优势。

首先，过去10年，惠州是广东增长最好的城市之一，GDP、预算收入、小学生人数（在校生）、资金总量增长率都排名前三，是一匹“黑马”。

其次，从轨道交通上看，惠州与深圳联系密切：

第一，刚刚批准的粤港澳大湾区城际铁路中，深惠城际，从前海进入惠州；深大城际，从深圳机场最终到大亚湾；

第二，看地铁，深圳14和16号线规划延伸到惠州。且从长远看，惠州地铁形成了城区+惠阳和大亚湾两个密集的片区，将来至少有6、7条的地铁和轨道交通会跟深圳相联系。

05.

深圳在都市圈的位置偏西南角

从长远看必将要“东进”

另外从都市圈的角度看，深圳在都市圈的位置明显偏西南角，要统领都市圈有一定难度，长远看深圳必将要“东进”。

事实证明，2016年深圳就提出了“东进战略”，计划投资1.6万亿。

且“东进、西协、南联、北拓、中优”中，真正的空间和增量在“东进”和“北拓”。因为南联主动权不在深圳，西协增量是其他都市圈的，中优空间有限。

陶文杰也表示，过去几年深圳和汕尾弄了深汕合作区，和河源讨论成立深河合作区，但没有和东莞或西边城市搞一些合作区，动作都在东边，主要是要带动粤东北的发展，而且向东才有土地空间。

深圳东进还有进一步的措施，就是2019年4月深圳宣布高新区扩容：一方面扩大十几倍到159.48平方公里，其中扩容的90%都在东部龙岗、坪山；另一方面，明确提出形成“一区两核多园”布局，“两核”指南山园区和坪山园区。

换言之深圳的东进，而且核心产业的东进已经开始了。

其实从土地的存量来看，深圳目前有充分发展空间的，只有东部的坪山和西部的光明。

而且坪山高新区，是人工智能、新能源、机器人、生命健康、新材料等新兴产业，加上营商成本是深圳最低的，所以将来创业企业肯定大量往这边走。

重点是，坪山高新区旁边一路之隔就是惠阳的白云新城，这可以说是对接深圳东进战略的门户。

首先，白云新城是以福田中心区、江北CBD为指向，打造集住宅、办公楼、商业配套等功能为主的休闲、娱乐、居住、工作的片区环境。

其次，片区充分利用及结合淡水河、坪山河水体景观，筹划新建一批市政公园、森林公园等。

可见，白云新城不是简单的工业园，定位是带有CBD性质的，要跟坪山高新区做配套。这样一来，两个片区联手，优势就更为明显了。

白云新城规划示意图

06.

白云新城率先受益深圳购买力外溢

碧桂园深荟城三期受追捧

深圳必将“东进”下，尤其惠阳白云新城，相比其他区域更有优势，率先受益这一波深圳购买力的外溢。

第一，距离深圳非常近，“一墙之隔”就是坪山高新区。

坪山高新园规格很高，加上旁边的大学城，未来会有相当一批高新技术人才集中在这里，未来会有望成为下一个“粤海街道办”，而白云新城可近距离可以享受到产业和人口红利，这是地理位置上的先天优势。

第二，有地铁，是深圳14号线进入惠州的首个区域。

14号线连接的是福田和坪山，规划延伸到白云新城，一直到惠州南站，深圳段已经动工了，预计2022年就能通车。

值得注意的是，14号线是快线，和11号线13号线一样，连接深圳最重要的片区，可见政府对该线路的重视程度。

惠州市域线路仅为示意，以官方发布信息为准

其实深圳到周边买房，一是要看地铁、轨道，因为开车有很强的不确定性，但轨道交通时间是可控的；二是要注意周边的产业，直接决定这个区域的人口数量和人口购买力。

综合而言，在未来的打新时代、积分时代，深圳购买力大规模外溢的时候，白云新城一片还是会受到一定利好。而作为区域内的地铁通勤大盘，碧桂园深荟城自面世以来便备受瞩目。在万众期待中，碧桂园深荟城三期展示区也于8月8日正式对外开放，现场人气持续高涨。客户对于项目地段高度认可，对于全新升级的园林、产品也表示感受到满满诚意。

碧桂园深荟城三期现场

约100米，进一步深圳

从区位上看，项目位于白云新城片区最西侧，处在深惠边界线上，且三期更近深圳，距离坪山高新区仅一墙之隔，百米即深圳。

处在这样的位置，一能享受到产业红利和人口红利，二能同时享受到深圳扩容或者扩权，亦或是深圳都市圈发展红利。

交通发达，地铁通勤直达福田

项目距深圳地铁14号线沙田站约2.3公里，预计2022年地铁建成后，可实现地铁通勤，福田上班。

此外，项目紧邻在建中的金惠大道，沿白云路或金惠大道可直达惠阳大亚湾。门口规划外环快速路，连接坪山大道和深汕高速。同时靠近规划中的深汕高速惠阳西高速口，未来将更快速通达深圳各区。

园林、装修标准全新升级

匠心打造四大主题空间园林，包括童梦乐园、Art-life艺术荟、惠湾首个都市沙滩泳池，以及约700米环形跑道的有氧运动环，真正让健康运动融入生活。

园林实景图

装标上，从收纳空间、实用性能、健康生活等方面，打造更符合大众生活需求的全生命周期住宅。

例如配备入户鞋柜、主卧衣柜、抽拉式水龙头、厨余处理器等，以及天花板吊顶、厨房用铝合金玻璃推拉门、配备双层中空玻璃等。

样板间实景图

碧桂园深荟城三期

约100米，进一步深圳

建筑面积约99-129