长租公寓被打造成共享社区 未来机遇与挑战并存
公寓长租是近年来房产市场兴起的新行业。相比传统房屋租赁，长租公寓的用户一般针对年轻群体，因此也被称为“青年公寓”。经营者将闲置的房源购买或租赁过来，进行统一装修、，并针对年轻人的社交需求，提供各类个性化服务。其中，YOU+国际青年、魔方公寓、青年汇、公寓、窝趣等就是这股风潮下的产物。以“窝趣”为例，其创始人针对细分市场需求，对传统居住进行了升级，为租赁市场带来了一定改变。
说起“窝趣”的诞生，其创始人称，这与他当年“”的租房经历有关。2014年，在经历了黑心中介、不合拍室友、简陋等糟糕的租房体验后，萌生了要去改变现状的想法，为同样在大城市里将就着“被阉割的生活”的青年打造一个全新的居住，改变租房体验。找准了自己的用户群：刚毕业及毕业3~5年的都市“”青年。在他看来，“”是一种新的生活方式，代表着更好的生活品质及对生活乐趣的渴望。“这部分租客以80、90后为主，他们崇尚快乐，更注重内在体验”。
同时，自己也有从事酒店连锁行业近10年的经验：2006年，他便担任了上海第一家7天连锁酒店店长......而后一步步成了铂涛集团中端酒店副总裁。因此，当提出要打造集“舒适生活”与“趣味社交”一体的公寓品牌时，立刻得到了铂涛集团董事长郑南雁的认可。2014年底，依托铂涛集团的资源优势及自己的创新，组建了创业团队，开始打造窝趣。
之后，带领团队对公寓市场进行摸索，并针对舒适性、社区平台等建构方面做了6次调研。“从所圈定的目标客群入手进行品牌定位，再将整体品牌建设落地到消费者的层面。”先定位产品，而后再做产品，这也让“窝趣”在硬件、软件的配置上精确解决用户需求。2015年9月，其产品“窝趣轻社区”在广州天平架的创业园区“五号空间”落地。
打造方面，“窝趣”从设计风格到设施配置都围绕年轻人来开展。首先在设计风格上，窝趣以工业、格调北欧、品味马卡龙等为主，再分别搭配LOFT和榻榻米两种户型来打造房间。
对于消费者来说，“舒适”是公寓的硬件。为此，团队多次对床垫面料与规格等影响舒适度的细节进行了调整，并根据都市青年喜欢坐在床沿看书、玩游戏等习惯，对床垫边缘进行了加固设计，从多个细节上去提高消费者的舒适体验。
而为寻找到适合的沙发，也带领着团队走访遍了市场上的知名沙发品牌，并亲自体验，最后选择了与某高端家具品牌合作，定制了专属的公寓沙发。另外，根据调研中消费者的反馈，每间房还配置了超过半面墙大、约2.5米的落地窗。
记者了解到，每个社区都成立了社区文化部，招募居住在社区的众多行业大咖来开办细分领域活动，如PPT趣味教学、健身交流、咖啡沙龙等。为此，窝趣的房间内不再配置大客厅，而是将大堂打造成共享大客厅，让各类娱乐休闲资源都集中在此，加强了公共空间的社交性。
除了娱乐生活外，窝趣也会不定期举办各种创业活动及，吸引有创业想法的青年。“通过共有空间的连接，搭建共享的思维平台，把有价值、有资源的年轻人连到一起。”这种设置营造了一种共同创业的氛围，同时让租客们可以在工作、项目、资源上进行交流和置换。
针对扩张发展，窝趣首创了公寓行业的加盟模式，随后又升级为“直营托管”。如今窝趣已在、上海、广州、珠海等一二线多家开业门店，房间数接近2000间。
认为，这种模式的实质是“直营托管”，即直营店和加盟店都是亲生孩子，每一家加盟店和直营店获得的是相同的管理。
“投 资人负责的是投 资物业和资金，剩下的就全权委托给窝趣。开店后，投 资人只需要看运营报表有没有达到自己的预期。窝趣不仅要对运营的结果负责，也负责人事、财务、物业管理、文化运营等方面。”说。
另外，每家窝趣轻社区会根据不同物业情况而产生不量，平均数量为100间左右，其中每间客房投入约4.5万元。在物业选址方面，表示，主要以一二线城市的核心商圈和次核心商圈为主。“我们希望物业是没有暗房的，同时周边的交通和生活配套比较便利。一整栋物业要能达到100间房以上的房量，同时又有打造趣味社交大堂的空间。”
近年来，随着一二线城市中的经济型酒店趋于饱和，已有不少酒店从业者开始转向公寓市场。不过，长租公寓在发展中也遇到了不少问题。对于创业者来说，可谓机遇与挑战并存。
途家前高层、现公寓创业者张春雨认为，如今很多做长租的品牌公寓盈利能力其实不强，多处于亏损状态，“大家一味地将物业拿来做长租公寓，但忽略了对地段和产品的要求。”在他看来，长租公寓对地段有一定要求，首先必须是交通枢纽便利、配套齐全的地方。
其次，“当资本涌入之后，公寓在布点数量、房源规模等方面都会有一定要求，这也让创业者无法按照原来的盈利模式来进行。”张春雨告诉记者，效益、质量和速度很难做到平衡，因此也很容易导致成本增加，从而损失了后期运营的利润，到最后只能死撑。
另外，人才的匮乏也是一大瓶颈。张春雨认为，由于这个行业门槛低，且刚刚兴起，目前还缺少专业的公寓管理及运营等方面人才，这也了公寓行业的发展。爱上租联合创始人徐毅表示，这个行业早期从业人员大多是“二房东”，他们对企业管理、产品、服务的品质等方面都不够重视，“未来要规模化的话，产品和服务的品质是根本。”
“目前品牌公寓带来的溢价空间是有限的，利润本来就薄。”张春雨向记者表示，虽然租房是大众需求，但也有细分市场。“针对明确的客户需求来提供相应产品或升级产品，才有可能获得较好发展。比如公寓推出员工宿舍、YOU+青年提供的创客空间等。”
至于未来趋势，有创业者认为，短租业务将会嵌入到长租公寓中来。“长租公寓有一定闲置期，在这个空余时间做短租就会有效地将房子盘活。”张春雨说。不过，他也表示由于长租和短租对服务的品质和要求有较大差异，也有一定挑战。
徐毅则从物业角度出发，认为“集中式公寓的客群会偏中高端，管理也会相对更简单，因而进入这个市场的竞争者也较多，而反过来也导致了经营成本的大幅上涨。”在他看来，虽然目前分散式公寓租期较短、房源分散、利润空间较小，但背后越困难，参与的人越少，价值也就越大。“长远来看，未来10~20年，公寓的房源超过90%靠分散式来提供。”
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