广东清远楼市开源节流调结构 半年存量下降近8%

　　年初，清远被列入商品房去库存一类城市，未来3年在消化新增供应商品房基础上，再化解100万平方米商品房库存任务。尽管压力巨大，在各种“组合拳”下，上半年全市商品房销售面积同比增长35.81%，而截至6月底，库存面积下降了109.28万平方米，下降了7.93%。今年全市25万平方米去库存任务完成几乎无悬念。

　　实际上，近一年来，清远“去库存”持续放大招。今年5月，清远召开推进供给侧结构性暨重点项目建设工作会议，一口气出台了《清远市供给侧结构性总体实施方案(2016-2018年)》(以下简称“《方案》”)及去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板等5大行动计划，从供需两端入手出台“去库存”政策。

　　今年上半年清远去库存成效明显。据清远市住房和城乡建设管理局提供数据显示，上半年商品房网签销售面积346.33万平方米，同比增长35.81%，商品房库存面积同比下降5.83%，比去年年末下降了109.28万平方米，下降了7.93%。

　　库存量的下降主要得益于清远清城区。据清远市住房和城乡建设管理局提供的数据显示，截至去年底，清城区库存面积约854万平方米，占全市库存面积的61.97%。

　　今年以来清城区上半年商品房新增预售面积约154.29万平方米，同比增长2.69%。不过，清城区商品房新增预售增长率远远低于销售增长率，同时商品房销售增长率也远远高于全市近10个百分点：上半年商品房销售面积约208.7万平方米，同比增长45.91%。如上数据表明，商品房销售量远远大于新增供应量，尤其是清城区的销售面积比新增商品房预售面积多出了54.41万平方米。

　　清远市住房和城乡建设管理局相关负责人分析认为，去年以来，宏观调控一改往年调控楼市的方向，五次降息、降低购房首付比例、广清公积金互贷、公务员买房补贴等利好清远楼市去库存政策接连出台，直接促使清远楼市回暖，去库存成效明显。

　　供求关系，决定市场走势。要解决库存压力，合理控制土地供应是最根本的解决之道。

　　清远将各县(市、区)区域内库存规划划分为4类，实行“一类一策”的去库存政策。

　　其中，对房地产库存的增量部分实施“节源”。对库存量较大的县(市、区)，减少或暂停商住用地供应；重新研究制定清远市清理闲置用地的工作方案和相关措施，从源头上控制新增房地产潜在库存量。

　　为了合理控制新增商品房数量，库存量较大一类区域包括清城、清新和英德，要减少或暂停商住用地供应，合理控制房地产新开工项目的审批进度，完善清理闲置用地措施，从源头上控制新增潜在库存量。

　　实际上，近几年来清远开始降低住宅用地供应量。据清远市国土资源局及公共资源交易中心网站公布的数据显示，清远市区(仅包含清城区和高新区)去年一级市场居住用地供应量只有约40.29万平方米，同比降幅达到53.47%！这也是近5年来一级市场居住用地交易最少的一年：2011年出让面积超过220万平方米，2012年出让面积81.6万平方米，2013年出让面积近236万平方米。

　　如果说，对一类区域房地产库存增量部分的管控措施是“节源”，那么打通商品房与保障房的通道、鼓励农民工进城购房等措施，则是在库存的存量部分“开流”。自去年以来，清远先后出台多个文件，支持房地产业发展。而这些政策干货中，潜在需求成为最主要的基调。

　　早在去年8月份，清远就制定有关政策，推动去库存工作。去年，清远市与广州市联合审批通过两市公积金互认互贷，带动广州居民到清远购房。同时支持团购，有一部分整村搬迁和旧城，支持并出台团购政策。还将实施去库存人才引进政策，对本科生、研究生和博士生，提供最高达到4万元的财政补贴。

　　今年，这种补贴还将持续且扩大范围。《计划》提出，凡在清远购买首套新建商品住房，符合《清远市促进房地产平稳健康发展政策措施》相关补贴政策条件的，给予足额补贴。在此政策条件之外的，采取适当形式给予合理补贴。

　　《计划》还提出，进一步激活公积金贷款，扩大公积金使用范围，包括在现有公积金支持购房政策的基础上，进一步放宽公积金贷款范围，研究制定将农民工、灵活就业人员、个体工商户纳入公积金制度覆盖范围。同时，在广清公积金互贷基础上，进一步研究将互贷范围拓展到省内其他地级市。

　　农民到各县(市、区)购买商品房的，各县(市、区)人民制定并落实专项购房补贴，并鼓励供水、供电、供气、电视等企业为农民购房提供优惠，对农民进城购房不强制入户，允许不入户的购房农民享受同等的基本公共服务待遇。

　　另外，争取首套房首付降至两成。积极推进住房保障货币化工作，切实打通商品住房和各类保障性住房的供需通道。原则上不再新建公租房等保障性住房，对公租房、棚户区、农民回迁安置房等通过组织团购商品房或发放“购房券”等方式进行安置。

　　《计划》还提出，要培育和发展住房租赁市场，逐步建立购租并举的住房制度。支持发展以住房租赁为主营业务的专业化、规模化租赁企业。对于自然人和各类机构设立房屋租赁企业，投资购买库存商品住房经营房屋出租业务的，对企业三年内所缴纳的房产税、所得税予以适当励。鼓励开发企业持有并长期经营商业办公楼，促进房地产开发模式转型升级。

　　从供给侧来看，未来压力会持续减小。以市区(仅包含清城区和高新区)为例，住宅用地供给大幅下降，去年一级市场居住用地只有约40.29万平方米，同比降幅达到53.47%！这也是近5年来一级市场居住用地交易最少的一年。

　　和住宅用地交易大幅减少相反，一级市场工业用地及其他产业用地成交面积在近两年来大幅增加，去年市区成交面积超过300万平方米，加上清新区，总共达320多万平方米；2014年三区成交用地达240万平方米，而2011至2013年总共成交面积还不到230万平方米！

　　值得注意的是，这些用地产业类型发生很大变化，前几年多集中在陶瓷、有色金属等方面，而近两年多集中在高新区、广清产业园等，很少有建筑陶瓷类，多属于高附加值的成品如洁具类，还有高技术材料，以及第三产业用地，尤其是旅游娱乐用地，其中最引人注目的是投资将达数百亿元的长隆森林公园。

　　“从工业用地成交可以看出，清远产业结构发生很大变化，高附加值产业增加，且工业开始发力，未来几年经济增长潜力大。”暨南大学教授、城市规划专家胡刚分析认为，房地产业的发展根本还是来自于经济的发展，清远这几年工业再一次发力，城市竞争力才能持续提高，才能不断有各种人才进入清远。

　　业内人士分析认为，上半年楼市销售受政策影响较大，随着下半年的来临，政策效应逐步弱化，房企间的竞争与区域间的分化将进一步加大，这对于急于去库存的房企来说，压力难以想象。对未来市场价值的谨慎，让越来越多的房企更专注于现有产品的销售，现金为王也将在下半年影响市场销售。

　　值得一提的是，下半年的房地产市场虽然有诸多利好消息，但对于日渐的购房者来说，高性价比的住宅才是最终促成签单的关键。就房企而言，与其不断推出促销活动，不如双管齐下，提升产品价值，完善社区，改善售后服务，这些都将为房企销售加分，最终成为市场赢家的砝码。

　　另外，对于相关部门而言，楼市去库存，不仅需要政策跟进，还应提升城市本身的吸引力。这主要取决于城市的就业、人口的吸附、生活宜居的一系列创造。增强城市对新市民对高新人才的吸引力、产生更多就业机会以及创造良好的生活是根本。