政策解读 | 最新房贷政策解读【附惠州最新房贷利率】

前 言

近日，多地的房贷政策出现微妙变化，个人住房贷款也在悄然收紧，部分银行提高房贷并延长放贷时间，部分银行则暂停房贷，主要与2020年12月31日出台的最新房贷政策有关系。

本文从政策出台背景、主要内容、目的及影响等多个维度进行分析，同时对惠州最新房贷利率情况进行调研，研判后市利率走向。

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政策出台背景

【政策层面】

2020上半年，新冠肺炎疫情突袭，各地纷纷组织抗疫，央行开启疫情“应急模式”，施行宽松的货币政策和积极的财政政策，超预期流动性投放推动货币市场和债券市场利率下行，并进一步推动贷款市场利率下行，降低资金成本，缓解企业特别是小微企业的财务压力。2020下半年，随着疫情防控取得显著成效以及宏观经济企稳回升，货币政策逐步由上半年的宽松状态回归稳定，比以往更加侧重结构优化。一方面，更多企业开始正常运转，货币政策需要提供更加精准的支持；另一方面，持续的总量政策也容易引起资金空转套利，引发局部房地产市场过热等风险。近年来，在“房住不炒”的导向下，监管部门对银行房地产贷款投放一直有严格监管。央行披露数据显示，2020年末，人民币房地产贷款余额49.58万亿元，同比增长11.7%，比上年末增速低3.1个百分点，连续29个月回落；全年增加5.17万亿元，占同期各项贷款增量的26.1%，比上年全年水平低7.9个百分点。随着中国经济渡过了疫情的冲击，2021年的经济将会企稳反弹，货币水龙头也会有所收紧，资金供给收缩，资金价格将难以继续下行，银行未来将侧重加大对实体经济的信贷支持力度。

图1 2011-2020年全国房地产贷款增量及占比情况（单位：万亿元）

来源：中国人民银行

【市场层面】

疫情之下，民众产生对“信贷放水”产生担忧， 担心手中的现金相对于资产贬值， 2015-2018房价大涨的情况再现，因而选择楼市作为储藏财富手段。2020年宽松的房地产金融环境一定程度上支持了房地产市场的上扬，多地房价出现上涨。据中原集团研究院数据统计，2020年疫情之下，全年楼市销售不仅没有下滑，反而再创新高，城市间表现的分化亦更加显著。从整体来看，全年一线城市新房销售面积同比大幅增长近 10%，明显超出全国水平。而在城市层面，杭州、南京、成都、深圳等多城的新开楼盘，出现上万购房者摇号的“万人摇”盛况。

图2 各投资品价格涨幅（2004.05-2020.11）

来源：中原地产研究院

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政策主要内容

【关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度】

2020年12月31日，央行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度》，给各大银行划了两条红线，从银行侧对个人和企业的房地产贷款比例进行限制。从行业资金的供需两端抓，从而优化金融资源配置，强化对实体经济的金融支持。

第一道红线是“房地产贷款占比”，大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。

第二道红线是“个人住房贷款占比”，大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

图3 房地产贷款集中度管理制度

来源：惠州中原战略研究中心根据公开资讯整理

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政策主要目的

【优化信贷结构 防止房地产泡沫】

房贷新规的出台，主要目的是一方面进一步优化商业银行信贷结构，加大对实体经济支持力度；另一方面为了预防房地产市场的风险冲击金融市场，提前将银行的房地产贷款业务限制在一定规模之内，避免银行贷款过度集中在房地产市场。

通过控制银行涉及房地产房贷的占比，从而影响房企以及购房者两端的银根，进一步使房地产调控更加精准化，防止房地产泡沫的出现，促进房地产市场健康发展。

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政策主要影响

【对信贷结构而言】

新规对不达标银行设置了较长的过渡期，且比例考核的情况下，仅需房地产贷款投放速率低于总体贷款投放速率，因此更多的是影响银行信贷投放结构。旨在引导银行加大对制造业中长期信贷的投放比例，并强化对地产信贷投放的监管，加强资金支持实体经济，稳定就业。

【对楼市发展而言】

楼市现“过热苗头”，警报需及时拉响。2021年开年至今，全国多个城市都对楼市调控政策进行了升级，包括上海、深圳、广州、合肥、杭州等，本轮调控主要是加大了对炒房行为的打击，并增加对无房家庭的倾斜。总的来说，政策保持“房住不炒”的基调不变，未来将继续加大对各类炒作行为的打击力度，继续审查信贷资金流向和用途，防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域，确保房地产市场的健康发展。

图4 全国住宅总成交金额中，各项资金来源占比

来源：国家统计局，中国人民银行，中原地产研究院

【对惠州楼市而言】

据惠州中原战略研究数据统计，自2016年起，惠州新房市场已完全打开，并呈现迅速扩张的态势，其中，2020年惠州楼市新建住宅成交1685.45万