猛砸1286亿元让仲恺大变样,15个城市更新片区近5年这样建

最近，“仲恺”二字在大湾区的网络声量确实很高，不管是奔着炒房、还是为城市面貌发展而进步，也的确看得到仲恺在规划、执行等方面有着实实在在的进展。由于文件内容众多、且不可复制，城建小明特敲键盘摘取部分亮点内容进行解析，并通过此前收集到的最新片区控规图加以配图，以供读者全面阅读和了解。

15大城市更新重点统筹片区进入9月份的第一天，仲恺管委会发布了关于征求《惠州仲恺高新区城市更新专项规划（草案）》意见的公告。城建小明在其内容非常丰富，包括对整个仲恺各街镇、产业园做出了全面系统的规划。管委会发布的文件截图规划范围：包括惠环街道、陈江街道、沥林镇、潼侨镇、潼湖镇、潼湖军垦农场、惠南科技产业园和东江科技产业园，总面积约345平方公里。

仲恺所处位置规划期限为2018年至2025年，展望至2035年。到2025年，仲恺城市更新规模845.22公顷，到2035年，仲恺城市更新规模为1960.63公顷。

仲恺包含的街镇经初步测算，预计到2025年，城市更新合计投资约1285.83亿元。其中政府合计投资约243.10亿元，社会合计投资约1042.73亿元。构建“一核、两带、多节点”的总体格局

本次意见公告的内容提到，围绕构建“一核、两带、多节点”的城市更新总体格局，强化惠环街道、陈江街道等中心区服务职能，引导国家自主创新示范区、广东人工智能产业园、仲恺大道沿线、潼侨工业基地、惠南科技园等重点地区更新，打造音量城市发展的“增长极”。

以仲恺大道沿线为核心的“一核、两带、多节点”其中一核就是仲恺大道沿线城市更新核心片区。整体推进沿线地区更新改造，以惠环、仲恺站点周边地区为改造重点，引导商业服务、科技创新等高端服务功能聚集，展示仲恺城市形象与创新产业集聚的更新核心片区。两带。1.仲恺大道-省道S357更新带。在“一核”基础上，加快推进广东人工智能产业园更新改造，注入优质产业与高端城市功能，以沥林站为核心，打造东西向贯通的城市发展带。2.陈江河-省道S120更新带。重点推进陈江河-省道S120沿线南部旧厂房更新、滨河两侧旧城镇综合整治，中部潼侨公园周边地区旧厂房拆除重建，及北部潼侨工业基地、中韩产业园旧村庄更新，加强沿线两侧城镇风貌整治，完善配套设施建设，促进园区产业转型升级，打造串联仲恺城市生活中心与通湖生态智慧区的城市景观带。

仲恺入库地块

多节点，全域统筹城市更新资源，划定仲恺大道沿线、国家自主创新示范区、沥林站、澄海青春、惠台、西坑、古塘坳背坑、液晶产业园、陈江白云、陈江南、潼侨镇区、潼侨工业基地、通湖镇区、永平、惠南科技园等15个城市更新片区，统筹安排设施配套，优先保障公共服务设施落地，有序推进成片连片更新改造。15大城市更新重点统筹片区规划在城市更新的方式引导方面，将采用全面改造+微改造的形式，全面改造是以拆除重建为主的模式，主要适用于城市重点功能以及对完善城市功能、提升产业结构、改善城市面貌有较大影响的城市更新项目。另外，根据《惠州市“三旧”改造实施办法》，可鼓励旧村庄按整村范围拟定更新单元。此次规划划定15大城市更新重点统筹片区：1、仲恺大道沿线城市更新片区，即改造为商住一体的重要片区，这也是仲恺最被看好的片区。包括45个城市封信单元，城市更新地块153宗。推进靠近惠环站、仲恺站德赛电子、乐庭电子工业厂房等旧厂房及旧城镇改造为商业服务设施或商住用地，提升城市风貌，打造成仲恺重要的商业服务中心和城市形象门户。

仲恺大道沿线商业和住宅建筑一览2、国家自主创新示范区更新片区，产业升级改造模式。该片区包含了仲恺大道沿线以北的大部分区域。包括18个城市更新单元，城市更新地块63宗。通过拆除重建和综合整治的方式，推动“工改商”、“工改工”多元的改造方式，推动产业升级、产城融合。

3、沥林站更新片区（拆旧厂房、完善配套）包括23个城市更新单元，城市更新地块72宗，通过推进站点北面旧厂房拆除重建，建设教育科研设施，完善教育服务功能，提升沥林镇门户节点城镇风貌，完善城镇功能。

4、澄海青春更新片区（厂房改造升级）包括22个城市更新单元，城市更新地块82宗。统筹现有低效、空置厂房资源，推动企业自主改造升级、完善生产、生活服务设施，支撑广东（仲恺）人工智能产业园建设。

5、惠台更新片区（厂房改造升级）包括8个城市更新单元，更新地块48宗。通过拆除重建的方式，推动“工改商”、“工改工”多元的改造方式，完善片区生活设施配建，完善片区功能，促进片区内产业转型升级。6、西坑更新片区（厂房拆除重建）包括5个城市更新单元，城市更新地块23宗。通过推动零散、低效工业用地的全面改造、拆除重建及局部加建，优先保障公共服务与基础设施用地需求，优化西坑村空间结构，完善居住与综合服务配套，打造西坑综合服务中心及品质居住区。

7、古塘坳背坑更新片区（提升土地利用率）包括3个城市更新单元，城市更新地块16宗。统筹现有低效、空置厂房资源，提升土地高效利用，建设仲恺门户节点地区。8、液晶产业园更新片区（全面改造改造旧厂房）包括11个城市更新单元、城市更新地块32宗。以全面改造为主导方式推进园区旧厂房更新，完善园区生活配套设施，打造园区职工服务新阵地。

9、陈江白云更新片区（全面改造改造旧厂房）包括19个城市更新单元，城市更新地块47宗。以全面改造为主导方式推进园区旧厂房更新，完善园区生活配套设施，打造园区职工服务新阵地。

10、陈江南更新片区（全面改造改造旧厂房）包括14个城市更新单元，城市更新地块66宗。以全面改造为主导方式推进园区旧厂房更新，完善园区生活配套设施，打造园区职工服务新阵地。

11、潼侨镇区更新片区（全面改造改造旧厂房）包括14个城市更新单元，更新地块54宗，以全面改造为主导方式推进片区旧厂房更新，以微改造为抓手，推动陈江河两侧风貌整治，打造宜居舒适的滨水社区。12、潼侨工业基地更新片区（厂房升级）包括82个城市更新单元，更新地块130宗。推进片区“工改工”、“工改创”，发展创新型产业，提升园区形象与生活环境，打造新型产业发展集群。13、潼湖镇区更新片区（旧村庄更新）包括6个城市更新单元，更新地块6宗。推进潼湖镇区旧村庄、旧城镇更新，完善基础设施，提升镇区风貌。

14、永平更新片区（全面改造改造旧厂房）包括8个城市更新单元，更新地块23宗。以全面改造为主导方式推进园区旧厂房更新，适度发展商住产业，淘汰落后低效产业，引导产业转型，提升村庄形象与生活环境。15、惠南科技园更新片区（微改造改造旧厂房）包括29个城市更新单元，城市更新地块29宗。以微改造为主导方式推进园区旧厂房更新，完善园区生活配套设施，打造园区职工服务新阵地。超过100米的建筑，将重点建在潼湖在建筑高度方面，比如高于100米的超高层建筑，将主要分布在潼湖生态智慧区的科融新城地区，毕竟该地区不涉及城市更新地块，建设起来相对容易。另外在惠环中心区、陈江中心区以及轨道站点周边等门户节点地区，可适当布局超高层建筑。

约140米的潼湖某项目办公楼效果图高度在55米-100米，则主要分布在仲恺大道沿线，惠环和陈江中心区以及轨道站点周边，另外沥林、西坑片区和潼湖的科融新城也有一定比例的高层建筑分布。通过城市更新，重塑仲恺城市景观风貌，充分利用城市轴线地区、生态湿地、中心城区等城市现有景观特征要素，实现城市空间景观特色的延续。打造高品质的宜居宜业环境，提升城市品位和内涵，让仲恺高新区成为一个吸引人、留住人的产业兴旺、生态休闲典范区。城建小明简析

通过以上15个城市更新单元可以看出，要判断哪些区位或地段值得投资，城建小明个人认为，其中最重要的便是仲恺大道沿线的城市更新，它将主要以商业服务设施或商住用地，打造仲恺的城市形象门户。并且从现状可看到，星河、新力、卓越、佳兆业、天益等大品牌房企已经在仲恺大道拿地，沿线未来将是一条完全不一样的仲恺版的“深南大道”。

仲恺大道沿线实景（135***824航拍）

另外，潼湖也是值得思考的地方，毕竟潼湖已被定位为“广东硅谷”，不管从产业、品牌企业、还是土地用途都已较为明确。同时，上面内容已经提到，比如高于100米的超高层建筑，将主要分布在潼湖生态智慧区的科融新城地区。从这一方面可以看出，潼湖不仅仅只是楼盘住宅、而行政服务、办公大楼等都将是潼湖百花齐放的设施，最主要是，潼湖还是一个“处女”片区，各项建设都是从0-1的步伐迈进。比如看下面这张潼湖建成的超大马路图，或许能看出一二。

潼湖智慧大道卫星图

来源：明言惠州微信公众号