等待40周年大礼包 ? 其实已来 !

距离深圳特区40周年还有2天多的时间，在粤港澳大湾区+先行示范区的双区背景下，深圳今年这个40周岁生日尤为值得关注，坊间也有诸多猜测，比如说会迎来关于解决土地空间的大礼包吗？

事实上，一系列礼包已在路上，且在陆续兑现，尤其轨道交通方面，年后至今，一系列的动作都在为深圳“做大”蓄势。

先是今年3月，深圳一次新增5条城际铁路，其中三条与惠州、深汕合作区有关；

到了8月初，发改委一口气批复了大湾区13条城际铁路建设规划，从资金量、项目数量上看，深圳是本次铁路规划的中心，并且铁路建设重点是在加强与东部的连接，尤其是往惠州。

再看临深的惠州，同样在大力推进交通建设，比如建设中的惠州高铁北站，明年开通的赣深高铁，3站就能到深圳。

其实不管深圳扩容、扩权，要往外走，最基本、最重要的就是交通先行，因此现阶段临深有轨道交通枢纽的区域，已经被置业者盯上。

PART.1

40年扩容整个深圳，“吃”下深汕合作区

这个过程还没结束

深圳“城”长的40年，也是“创造奇迹的40年”。

这点能从多方数据得到印证，比如GDP增长1万倍+，位列亚洲前五；常住人口增长40倍+，实际居住人口2000万+；全球城市竞争力排第4；全球最佳科技集群排第2等等。

当然，还有很多非常亮眼的数据，比如全球500强企业有7家；公开上市企业有400多家，仅次于北京远超上海；出口总额1.67万亿，连续27年在全国大中城市里面排第一名；国际PCT专利申请量占到全国1/3等等。

截图自邓志旺ppt

回过头看深圳空间变化，亦是如此，40年来一路从罗湖出发，蔓延到福田、南山，然后扩容到整个深圳，“吃”下深汕合作区。

值得注意的是，特区规划之下每十年都是一次翻天覆地的变化。

第一个10年（1980-1990年），城区面积100平方公里，可以说当时的罗湖就是深圳。

第二个10年（1990-2000年），城区面积300平方公里，就是罗湖+福田时代，这是深圳第一次“城”长到福田。

第三个10年（2000-2010年），城区面积1200平方公里，这个阶段把罗湖、福田、南山都作为城市中心，并且在原关外打造8个卫星城。

第四个10年（2010-2020年）：城区面积2465平方公里，发展速度进一步加快，2010年深圳特区扩容到全市，2018年时深汕合作区划给深圳。

那么这个过程是不是结束了？绝对没有。 深圳市经济学会副会长、深职院房地产研究所所长--邓志旺表示，深圳巨大的经济能量必须外溢，这是不可逆转的。

因为下一个十年，即2030年深圳未来畅想有三方面值得注意：

一是经济总量，可能要达到5万亿，基本上是全球第一的水平，超过纽约、东京；二是人口总量，为深圳服务的人口加在一起可能是3000万+；三是城市地位，将进一步提升，大湾区规划纲要种深圳的定位就是全球标杆城市，类似纽约、伦敦。

从这三方面看，深圳要继续发展，是需要空间的。因此，最近一两年面对深圳空间不足的问题，对外扩张的诉求非常高涨，不管是来自民间的还是官方的，都在探讨这个问题。

PART.2

深圳外溢方式以轨道交通枢纽为中心

要重新定义“临深片区”

关于扩张，现在大概有三个方案。

第一个是深圳直接扩容，把深圳周边的东莞、惠州的一部分并过来。

第二个是深圳扩权不扩容，把东莞、惠州一些区域的管辖权交给深圳来主导管理，这样深圳的能量就会更大，发展的空间也更充裕。

第三个是深圳都市圈建设，相比前两个，深圳都市圈建设是铁板钉钉的，从国家到省、市，都在推进都市圈的规划。

不管哪种形式的扩张，都意味着大深圳时代来临。

那么谁是下一个十年深圳扩张的最大受益者？显然惠州将是深圳外溢最大的赢家。

一是惠州土地资源丰富（1.15万平方公里），而东莞没地，河源、汕尾又太远；

二是惠州在跟深圳合作、对接方面非常积极，惠州的规划也都是在讲对接深圳；

三是惠州刚刚处在深圳和深汕合作区的中间位置，深圳想带动深汕合作区发展，那它做所有的规划，比如地铁、产业等等，都必须考虑到惠州的存在。

截图自邓志旺ppt

基于以上因素，惠州在大深圳时代获得的收益是最大的。

当然，邓志旺表示，深圳外溢的方式是以轨道交通枢纽为中心，而汇聚了高铁、城轨、地铁等多种交通方式的，则具备非常强的对接深圳的能力，并且依托轨道交通枢纽建设新城将是一种潮流。

PART.3

高铁，让5.6万平方公里的大湾区变成一个“市”

为什么说“深圳外溢的方式是以轨道交通枢纽为中心”？

因为以前的城市发展是靠路面交通，所以看到深圳周边发展起来的都是传统的临深片区，比如说惠阳、大亚湾、塘厦、黄江、凤岗，因为它们在地理位置上是和深圳连接在一起的。

但现在发展进入到了轨道交通时代，高铁、普速铁路、市域市郊铁路、地铁将形成多层次轨道网络，主要城市间能实现1小时通达，这时候人口、产业的转移会沿着轨道走。

换言之，未来的临深区域，不再是地域上的连接，而是交通上的连接，特别是轨道交通枢纽的连接。

当然，轨道交通枢纽又是多层次的，汇聚了高铁、城轨、地铁等多种交通方式，其中高铁是最快的。

《大胡子说房》创始人、城市与房地产研究专家--李俊怀表示，其实相比美国的湾区在高速上走，中国的大湾区是在轨道上飞的，据统计，截止到2019年12月31日，中国的高铁里程已达到3.6万公里，第二名的日本不过3000公里，美国不过700多公里。

而且对于国家而言，中国铁路成为了社会主义现代化强国和中华民族伟大复兴的重要标志和组成部分，从两份文件更能看出其重要性：

一是2019年9月19日，中央一纸文件，奠定了中国未来30年的交通格局，都市区1小时通勤、城市群2小时通达、全国主要城市3小时覆盖。

最大的支撑就是文件中提到的“合理统筹时速600公里级高速磁悬浮系统、时速400公里级的高速轮轨”，我们知道现在的高铁是350公里的时速，也就意味着未来可能会升级为600甚至更高。

二是今年8月12日，中国国家铁路集团也发了一份纲要，奠定了中国未来30年的铁路格局，提到2035年铁路达到20万公里，其中高铁7万公里，且20万人口以上城市实现铁路覆盖，50万人口以上城市高铁覆盖。

回过头看大湾区，今年8月3日，发改委一次性批复了大湾区4741亿的轨道交通投资（差不多相当于惠州的GDP了），包含13条城际铁路，这种力度并不多见。

根据规划，未来整个大湾区主要城市就是一小时通勤，到2035年铁路路网里程达到5700公里，覆盖百分之百的县级以上的城市。

李俊怀认为，未来，高铁会让960万平方公里的中国从距离上变成一个“省，同时，会让5.6万平方公里的大湾区变成一个“市”，就好比将来从惠州北站到深圳北站，可能从现在的30分钟变成5分钟。

因此我们置业的理念要升级，过去在城市里买房，重点强调的是看地铁，但是未来要看重的是高铁，因为未来整个大湾区就是一个城市，而这个城市是由高铁、城际轨道连接起来的。

PART.4

大湾区高铁有4大天王

赣深高铁是最关键的一段

大湾区有深莞惠、广佛肇两大核心都市圈，在这两大都市圈之下还产生了四大湾区高铁天王：广州南、深圳北、佛山西、惠州北。

除去规模最大的广州南站，深圳北站和惠州北站体量相当，这其中惠州北站还在建设中，7台16线的规模，包括2高铁（赣深高铁+广汕高铁）+2轻轨（莞惠城轨+深惠城轨）+3地铁（惠州地铁1、3、5号线），是惠州最大的枢纽。

图源李俊怀ppt

尤其要注意在惠州北站设站的赣深高铁。目前国家核心战略八横八纵中，有三纵跟大湾区相关：第一是京广高铁；第二是沿海高铁；第三是京港高铁，从北京到香港，这条线太重要了，它是中国三大南北大动脉中的一条，很多大的省份都在争取这条铁路。

图源网络

而赣深高铁正是京港高铁的最后一段，也是最关键的一段。因为从线路走势来看，从赣州西站引出，向南接入深圳北站，贯穿江西、广东两省的赣州、河源、惠州、东莞、深圳5市，流到的是中国的高科技中心、金融中心，所以这条高铁非常关键，就连江西人都期盼这条线路很久了。

因此对于惠州北站来说，赣深高铁意义非凡，届时3站能到达深圳光明、4站到深圳北，时间可能压缩在30分钟左右。

赣深高铁线路示意图

不仅如此，在惠州北站设站的广汕高铁，预计后年通车，可以从广州到惠州北再到汕头；以及莞惠城际，可以在林北站接轨深惠城际去到深圳。

图源新房网

整体看下来，惠州北站跟广州、深圳两个最核心的地方都有直接连接，并且有高铁+城际+地铁多种交通方式，就是一座核心交通枢纽站。

其实“枢纽”这点必须要强调，因为枢纽汇集了高铁、城轨、地铁等等，是汇聚资源的地方，具备很强的对接深圳的能力，是承接城市外溢的一个核心点。

PART.5

高铁枢纽+高铁新城规划

往往都能创造房价奇迹

值得注意的是，惠州北站，还是一座依照TOD模式而建的44平方公里新城，今后可容纳42万人口居住。

根据规划，惠州北站将打造具有新型产业、总部基地、站前商业，以及国际公寓等多种业态，并规划了7个综合公园、32所中小学校，换言之，惠州北站还是一座超级品质生活地。

惠州北站片区城市设计意向图

其实依托轨道交通枢纽，建设新城也是一个新的潮流。

因为新城要成为新的产业、人口的承载地，这些新城建在哪里？它应该依托交通枢纽，这在全球已经过检验是最佳的城市发展模式，即TOD模式，一种以交通为导向的城市发展模式，不光解决住的问题，还解决了就业、商业、教育问题等等。

全球最典型的TOD模式就是东京多摩新城，它就是先建设一个交通枢纽，然后围绕这个交通枢纽建了一个城市。现在这个城市发展得非常好，是东京都市圈里最重要的城市副中心。

因此，以轨道交通枢纽为中心，打造宜居宜业宜商的新城，是未来城市发展主模式。

而且，高铁枢纽+高铁新城规划，往往都能创造房价奇迹。最突出的例子就是深圳龙华，龙华在老深圳人眼里是很偏远的地方，但现在龙华变成了“宇宙中心”，其中有一个很关键的点就是高铁北站对龙华带来的变化。

因为有了深圳北站这个枢纽，政府就会围绕北站去打造北站新城，把这里打造成龙华的商务窗口。

反过来有了高铁枢纽的规划，北站周边的房价也上升到很高的价格，现在房价已经10万+，而福田、罗湖有些板块的房价才只有七八万。所以轨道对整个片区的规划所带来的影响，最后再传导到房地产上是非常明显的。

关键还有一点，惠州北站除了自身规划优之外，同时与现城市CBD是近距离的关系，即惠州高铁北站能直达江北CBD，不到二十分钟的车程就可以享有这座城市最繁华的配套资源，所以北站新城是宜居宜投的，前景非常可观。

PART.6

惠州北站现在有多热闹？

昨日一项目成交20套+，马上还要加推新品

目前来看，在深圳、东莞相继出台严厉限购后，深莞惠都市圈中，深圳东莞已经竖起道道高墙，因此热钱和需求只能向不限购、低价格的惠州进攻。

李俊怀表示，惠州置业存在三层逻辑：

一是保本保障，即临深价格洼地，现在惠州1万多的价格，在整个深莞惠都市圈里面排在最后，未来价差会被填平。

二是稳中带升，机会在于深莞惠都市圈核心轨道的开通。

三是暴击机会，即深圳扩容。

目前确定性的升值空间，就是赣深高铁的开通。因此基于高铁枢纽+高铁新城规划，现阶段惠州北站的楼市也热起来了。

昨天，惠州北站旁的金裕星河丹堤项目，当天成交了20多套，据说前段时间2周就卖了3亿，大概成交了250套左右，是目前片区炙手可热的大盘。

金裕星河丹堤现场

由于7月份加推的新品基本售罄，二期压轴之作#绝版双景观楼王#和稀缺洋房，也都即将全新加推，已经启动认筹。

据我们了解，二期最后一栋压轴楼王，同样是绝版的南北通的N+1房户型，并且是目前二期里面景观最好的一栋，南看高尔夫、北看园林景观，通风采光俱佳。

最关键的是，据悉产品在临近交楼节点推售，明年就可以入伙，那时赣深高铁也要开通，所以从缩短转手时间的角度考虑，这个时机入手也是比较合适的。

那么金裕星河丹堤如此热销的原因是什么呢？我们认为，有四点必看，也恰好是置业惠州北站需要注意的几点：

首先，高铁站置业也讲究距离。

从区位上看，金裕星河丹堤道距离惠州北站直线距离约1.5公里，这其实是一个比较合适的距离，因为太近了会受到噪音影响。

相反，1.5公里相对静谧，而且不管是开车或者是坐巴士过去，预计是3-10分钟的车程，等到明年赣深高铁开通，坐高铁30分钟就到深圳，还可以在深圳北换乘去香港，这个距离是非常便利的。

另外，除了享受到高铁的便利，在合适距离下，项目周边还有三个高速口，从项目15分钟都可以到，可以西进广州、东莞，南下深圳，北上河源，也是比较便利的。

同时，项目门前有建设中的金泉路，预计明年建成通车，届时仅需10分钟可达江北繁华地段。因此，项目畅享的是双CBD辐射。

线路示意图，图源李俊怀ppt

其次，要想社区配套和物业价值有保障，要选品牌开发商和大社区

现在临深置业，是一定要找品牌开发商、选大社区的，因为这样的社区能保证建筑品质，也是有能力完善配套的，能解决生活中比如教育、商业、活动设施、医疗上等等很多的问题，居住品质会很高，而且对整个物业的价值提升是有保障的。

因此从这点再看金裕星河丹堤，可以说是目前惠州北站片区最大的项目，体量达到了180万平，有全面醇熟的社区配套，比如内部配有两所15班制幼儿园，并规划引入9年制品牌名校。

另外还有约6.5万