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散打觉醒万达突然大笔贱卖酒店、文旅：事出反常必有妖2011年春节联欢晚会魔术

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来源：互联网
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2017-07-12
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　　2017 年 7 月 10 日上午，万达商业与融创中国联合宣布，双方于当日签订了一份总价 631.7 亿元的转让协议，万达将旗下的 13 个文旅项目和 76 家酒店转让给融创，" 双方同意在 7 月 31 日前签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割 "。

　　对于突如其来的交易，王健林给出的理由是 " 大幅降低万达商业的负债，并进一步实现轻资产化运营。"

　　万达已 " 如愿变轻 "

　　2014 年 10 月 8 日，虎嗅《首富光影下，万达模式面临拐点》的标题里原先用的是 " 首负 "。

　　因为截至 2014 年 6 月 30 日，万达商业地产借贷、应付账款合计超过 3000 亿，还有近 2400 亿的 " 资本承担 "(就是根据合同及规划要花，不花就会出现 " 项目烂尾 " 的钱)。尽管账上有 748 亿现金和 1319 亿存货，资金缺口仍达 3000 多亿之巨。

　　近三年来，不想背负 " 首负 " 之名的王健林致力于推动 " 轻资产化 "。在 2016 年工作报告中，王健林给了两个模式：

　　1）投资模式。别人拿钱下订单，我们负责找地、建设、招商和运营。

　　2）合作模式。别人出地又出钱，万达负责设计、建设指导、招商运营，净租金双方 7 比 3 分成。

　　轻资产化既能发挥万达的品牌、管理优势获得稳定收入又能减轻债务负担，降低风险。

　　2017 年上半年，集团营收 1348.5 亿元。其中重资产的地产业务收入 568.3 亿元，占比 42.1%;轻资产的服务业收入 780.2 亿元，占比 57.9%。今年启动的 26 个 " 万达广场 " 全部采用轻资产模式(投资类 14 个、合作类 12 个)。

　　王健林已经如愿使万达集团 " 变轻 "。

　　" 去地产化、轻资产化 " 之后，万达的主攻方向从地产转向文化和旅游。但 7 月 10 日的交易却让前路突然模糊了起来。

万达突然大笔贱卖酒店、文旅：事出反常必有妖

　　出让 76 家酒店，卖资产还是轻资产?

　　与院线一样，豪华酒店是 " 万达广场生态 " 最自然的组成部分。值得注意的是，万达不满足于与国际著名酒店管理集团合作，坐享 " 业主收益 "，而是辛辛苦苦地打造自己的酒店管理品牌，一搞就是三、四个，文华、嘉华、瑞华……

　　截至 2016 年 6 月末，万达旗下已开业酒店达 79 家，平均每间有客房 310 套。其中，49 家自营酒店收入 14.8 亿，超过国际品牌(第三方)运营的 30 家。自营酒店单店营收也从不及第三方的一半提高到 77.4%。

　　2016 年中报还显示，万达专门为酒店储备土地 203 万平米(建筑面积)，足够兴建二十几座五星级酒店。

　　融创以 335.95 亿元，收购万达旗下 76 个酒店，平均每家 4.42 亿。上述酒店约有客房 2.4 万套，平均每套 140 万。

　　根据双方约定，酒店管理合同将执行到期满。届时这些酒店早已不姓王，到时万达要和众多国际著名酒店管理集团 PK，看谁能获得孙老板欢心。难道这是老王想要的 " 轻资产 "?

　　按照王健林提出轻资产模式，酒店卖给孙老板属于 " 投资模式 "，交由万达运营管理是必须的。

　　现在不是 " 轻资产 "，而是 " 卖资产 "。

　　文旅项目，无征兆抛售

　　如果说 " 出让 76 家酒店并非‘轻资产’ " 能够解释，13 个文旅项目的交易则更是蹊跷。

　　2015 年 7 月，王健林亲自发布 " 万达旅游发展战略 "。根据规划，到 2020 年万达集团将在全国建成 15 个万达文化旅游城(即万达城)，年接待游客 2 亿人次(预计迪斯尼 2020 年将接待 1.5- 2 亿人次)。

　　目前西双版纳、哈尔滨、南昌、合肥、昆明、济南等 6 个项目已经开业——

　　2015 年 5 月，总投资 400 亿、占地近 3 平方公里的南昌万达城率先开业;

　　2015 年 9 月，总投资 150 亿、占地 5.3 平方公里的西双版纳万达城开业;

　　2016 年 9 月，总投资 300 亿、占地 1 平方公里的合肥万达城正式开业;

　　2017 年 6 月 30 日，总投资 400 亿、占地 1.5 平方公里的哈尔滨万达城开业。该项目于 2013 年 4 月开工建设。

　　现在，王健林规划的 15 座万达城只有长白山、武汉暂时没有易主，其余 13 座全部被抛售。

万达突然大笔贱卖酒店、文旅：事出反常必有妖

　　文旅项目之于王健林就象电动车之于贾跃亭！

　　" 有万达在，上海迪斯尼 20 年难盈利 " 言犹在耳，如今上海迪斯尼实现盈利，王健林却没有任何征兆地抛弃了他的 " 迪斯尼梦 "。

　　如何评估房地产商及其项目的价值

　　通常，中国房地产开发商负债率都很高，老板越激进负债率越高。可以用一个极简模型说明中国房地产商为什么能在极高负债率下 " 健康发展 "：

　　假如开发商以单价 8000 元 / 平米拿下一个规划建面 10 万平米的项目，又投入 4 个亿把项目建立。在开始销售之前，这个项目的资产总额为 12 亿元(按成本入账：地价 + 建设成本)。

　　如果开发商自有资金为 2 亿元，贷款 10 亿，则项目总资产负债率为 83.3%。但当开发商以单价 1.6 万 / 平米将房子卖光获得 16 亿资金并偿还 10 亿贷款后，手里剩下 6 个亿，2 亿自有资金的利润率为 200%!

　　如果有买家想中途接手，评估这个项目最重要的指标是相同区位当前的土地成本。比如 " 招拍挂 " 的楼面地价已达 1 万 / 平米，考虑到 4 亿建房成本，项目估价就是 14 亿。10 亿贷款当然由买家承担，卖家收到 4 个亿，利润率为 100%。

　　假如项目买家的 4 个亿有 3 个亿借贷来的，未来能以 2 万 / 平米销售，1 亿自有资金的利润率将高达 500%!# 难怪中国富豪榜上有那么多房地产开发商 #

　　对于持有大量商业地产的万达则更 " 好玩儿 "：随着万达广场建成开业、人气逐渐攀升，定期对 " 投资物业 " 进行价值重估，获取 " 公允值增加 " 收益。例如，2015 年公允值增加达 172 亿，相当于同期净利润的 57%。无怪乎虎嗅 2016 年 6 月 6 日一篇文章提出：万科的价值在卖掉多少房，万达的价值则在多少房没卖掉。

　　总之，由于土地价值升幅巨大，考察开发商或房开类项目的现有价值要看 " 重置成本 "，项目的未来价值则取决于地产升值空间。

　　为什么说文旅项目被贱卖

　　万达商业、融创联合公告的第一条是 " 万达以注册资本金的 91% 即 295.75 亿元，将前述十三个文旅项目的 91% 股权转让给融创，并由融资承担项目的现有全部贷款。"

　　" 怪不得便宜，原来融创要承担债务呀!" 某些对财务、对中国房地产行业一知半解的人以为发现了新大陆。

　　这里，应当考虑的是重置成本。

　　首先，单单是规划这一关就很难过。占地几平方公里、投资数百亿的项目，省委、省政府开个会，合计合计就有权批、就敢批?没有中央政府相关部门的批准，休想!即便手眼通天，跑完一个文旅项目所需要的时间、人脉、运气都是难以承受之重，何况 13 个!

　　《联合声明》中有文旅项目维持 " 四个不变 " 的提法：

　　1、品牌不变，项目持有物业仍使用 " 万达文化旅游城 " 品牌;

　　2、规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设;

　　3、项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量，仍由万达实施管控;

　　4、运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。

　　这种表述针对的就是政府审批，因为政府把项目批给万达之后，品牌、规划内容、实施方、运营方都不可能变更。